住宅診断とは

住宅診断とは

住宅診断
-ホームインスペクション-

現在、急速に広がりつつある住宅診断。「ホームインスペクション」「建物検査」などとも呼ばれています。
主に中古住宅の売買時に利用されている住宅診断ですが、ここでは一体どういう内容の物なのかを解説していきます。

住宅診断の背景

現在の日本は国内の世帯数を圧倒的に住宅総数が上回っている状態で、10戸に1戸は空き家であるといわれています。
1960年代の高度経済成長真っ最中、旧建設省(現・国土交通省)が新築住宅の供給促進事業を行いました(「住宅建設計画法」)。
この事業が大成功し「古い(狭い)家を壊して、新しい家を建てる」という図式が出来上がり、その後2005年に計画が終了するまでに大量の住宅が建設されました。その大量に建てられた住宅の多くが、少子高齢化に伴って現在空き家となり、中古住宅として流通するようになりました。その国土交通省は現在、中古住宅市場の活性化を図るために動き出しています。

現在では、『新築ではなく、中古住宅を購入してリフォームする』という概念が顕著に増えてきたこともあり、中古住宅の流通増加が加速しています。リノベーションという単語も耳にしたことがあるのではないでしょうか。 ですが中古住宅とはいえ家を買うわけですから安価ではありません。それが、いざ入居した途端に 『雨漏りした…。』 『予想以上に家が傷んでる…。』 『シロアリ!?』となってしまっては、元も子もありませんよね。

そこで、重要となるのが「住宅診断」です。

住宅の設計・施工に詳しい建築士などの専門家が、住宅の状況について調査・検査をし、欠陥の有無や補修すべき箇所、その時期などを第三者の立場から客観的に診断します。住宅診断をすることで、売り主様も買い主様も、双方が納得・安心できることにつながります。

国土交通省が住宅診断のガイドラインを策定

実際のところ住宅診断は、新築入居時の内覧会での検査やリフォーム工事の竣工時の検査など、さまざまな現場で行われていますが、今回のガイドラインは、「中古住宅の売買時の検査」に限定して策定されています。

中古住宅といっても、新築時点での設備の性能や品質も違いますし、今までの管理方法や居住状態によって劣化具合も変わってきます。
【中古住宅ごとに品質の差がある】ことから、購入する側としては不安を感じることが多く、その不安を払拭するためには、「売買前の段階で住宅の状況を把握できる」住宅診断が効果的なのです。
では、誰がその診断をするの?というところです。今までは、その検査会社が独自の基準で住宅診断をしていましたが、一方で「事業者ごとで検査を行う者の技術力や検査基準等はバラバラ」ということが浮き彫りとなりました。そこで中古住宅市場の活性化をしたい政府は、【どの検査事業者が行っても、ある程度同様の結果が得られるようにしましょうね。】ということでガイドラインを策定しました。
これにより、住宅診断の適正な業務実施・トラブルの未然防止ができるようになります。

ちなみに今回のガイドラインは【目視できる範囲】を中心とするものであり、簡単に移動できない家具などで隠れている場合は、目視できなかったことを報告することとされています。
中古住宅の購入検討者が住宅診断を依頼する際には、住宅所有者(売り主)の承諾が必要で、該当物件の基本資料(謄本や図面)を提出し、検査終了後にはチェックリストや写真などと共に検査結果を報告書として受け取ることができるようになっています。
なお、瑕疵(かし:あるべきものがそこにない)の有無を判定したり、瑕疵がないことを保証するものではないことや建築基準法などに適合しているかどうかを判定するものではないこと、検査以降の変化がないことを保証するものではないこと、などの注意事項があるとされています。

そして今回のガイドラインには、中立性に関する情報も組み込まれました。

住宅診断をするといっても、第三者の検査事業者が検査する場合、瑕疵保険の加入のために検査する場合、仲介会社が売買促進目的で検査する場合もあり、公正な業務実施のために遵守すべき事項として以下の点がガイドラインに記載されています。

・自らが売主となる住宅についてはインスペクション業務を実施しないこと。
・インスペクション業務を受託しようとする住宅において、媒介業務やリフォーム工事を受託している又は受託しようとしている場合は、依頼主に対してその旨を明らかにすること。
・住宅の流通、リフォーム等に関わる事業者から、インスペクション業務の実施に関し、謝礼等の金銭的利益の提供や中立性を損なうおそれのある便宜的供与を受けないこと。
・守秘義務を負うこと。

出典:国土交通省ホームページ 既存住宅インスペクション・ガイドライン 

【住宅診断をする場合は中立の立場でやりなさい】ということですね。ただ、リフォーム業や瑕疵保険加入等の業務をしてはいけないわけではないということなんです。住宅診断とは明確に分けて他の業務をするようにとなっています。
このガイドラインは、最低ラインの指針であり、強制力のあるものではありません。我々検査事業者各社がこれに準じて、より質の高い住宅診断をしていかなければならないのです。

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